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最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋

最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋

(2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過)

為正確審理建築物區分所有權糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定,結合民事審判實踐,製定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人,應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條 建築區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:

(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;

(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬於特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋,包括整棟建築物。

第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外,建築區劃內的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:

(一)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;

(二)其他不屬於業主專有部分,也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建築區劃內的土地,依法由業主共同享有建設用地使用權,但屬於業主專有的整棟建築物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條 業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆麵等共有部分的,不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約,損害他人合法權益的除外。

第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條 建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外,占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分,以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項,應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分麵積和建築物總麵積,可以按照下列方法認定:

(一)專有部分麵積,按照不動產登記簿記載的麵積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測麵積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的麵積計算;

(二)建築物總麵積,按照前項的統計總和計算。

第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數,可以按照下列方法認定:

(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

第十條 業主將住宅改變為經營性用房,未按照物權法第七十七條的規定經有利害關係的業主同意,有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢複原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。

第十一條 業主將住宅改變為經營性用房,本棟建築物內的其他業主,應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關係的業主”。建築區劃內,本棟建築物之外的業主,主張與自己有利害關係的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由,依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的,應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的,人民法院應予支持:

(一)建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;

(二)管理規約、業主大會議事規則,以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;

(三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;

(四)建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況;

(五)其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢複原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。

屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形,權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強製性標準、管理規約,或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定,實施下列行為的,可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”:

(一)損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施,在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用;

(二)違反規定破壞、改變建築物外牆麵的形狀、顏色等損害建築物外觀;

(三)違反規定進行房屋裝飾裝修;

(四)違章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的,參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。

第十七條 本解釋所稱建設單位,包括包銷期滿,按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業後,以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建築物區分所有權案件中,涉及有關物權歸屬爭議的,應當以法律、行政法規為依據。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行後實施的行為引起的建築物區分所有權糾紛案件,適用本解釋。

本解釋施行前已經終審,本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

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